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Morel: "Aiutare i giovani per l'acquisto della casa? È soprattutto una scelta politica!"

[fa icon="calendar"] 07/09/18 7.50 / Pubblicato da Sabrina Princigalli

Sabrina Princigalli

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Abbiamo parlato a lungo, su queste pagine del mercato immobiliare cercando di rispondere a diverse domande tipo "Come vendere una casa su internet?" o "Come fidelizzare i propri clienti se affitti case vacanza?". Tuttavia ci siamo chiesti: ma quale sarà lo scenario creditizio? Così dopo aver intervistato un agente immobiliare, abbiamo chiesto il parere di Paolo Morel, che si occupa di consulenza fiscale per privati ed imprese.Morel, infatti, è Managing Partner per la PM Consulenze SA. Dopo aver maturato esperienza bancaria ha deciso di avviare la sua società di consulenze e noi di YourTarget lo abbiamo intervistato proprio per fare uno spaccato sulla realtà fiscale italiana, ticinese e svizzera.

polaroid_paolo_morelDa studi emerge che sembrerebbe che gli Italiani, grazie ai prezzi delle case minimi e ai bassi tassi di interesse, tornino ad interessarsi al mattone. Le sembra realistico questo scenario?

La situazione congiunturale che attraversa ormai da tempo la vicina Italia ha portato con sé un importante calo del prezzo degli immobili. Dal 2007 ad oggi gli immobili hanno perso in media circa il 20-30% del loro valore (meno nelle metropoli e maggiormente nelle zone periferiche), complice a nostro avviso della mancanza di fiducia nel sistema Paese nel suo complesso. Tra le cause più evidenti emergono la carenza di lavoro, accompagnata dalla stagnazione dei salari, nonché dalla costante instabilità politica. Tali premesse, mercato in ribasso e tassi d’interesse altrettanto bassi, creano terreno fertile per gli acquisti, almeno per coloro che hanno disponibilità di risparmi sufficienti.

Se analizziamo l’andamento del mercato immobiliare italiano nel 2017, tutti e quattro i trimestri hanno registrato un incremento delle compravendite residenziali, composte per la maggior parte da transazioni relative alla prima casa, primo acquisto o sostituzione (fonte: Il Solo 24 ore). Concludendo ritengo plausibile il ritorno dell’interesse agli investimenti immobiliari.

Il mercato Svizzero ha subito la stessa flessione di quello italiano? Oggi anche qui si avverte la stessa ripresa?

 Direi non in modo così marcato. Il mercato immobiliare svizzero ha mantenuto la sua attrattività negli ultimi anni. La ragione è insita nelle caratteristiche peculiari della Svizzera che la vedono tra i primi Paesi al mondo per stabilità economica, politica e sociale. Dobbiamo tuttavia rilevare che i prezzi degli immobili in Svizzera sono fortemente diversificati a seconda delle regioni (cantoni) e delle città.

Al primo posto troviamo Ginevra e Zurigo mentre in Canton Ticino troviamo prezzi più contenuti. Tali cifre risentono ovviamente della differenza di costo della vita.

Guardando al Ticino, il mercato immobiliare ha conosciuto una crescita sostenuta negli anni 2010-2015 anche grazie al crescente numero di stranieri rilocalizzati. Per il Ticino, la clientela italiana un bacino importante ma non sono mancate “ondate” di persone provenienti dai Paesi dell’est Europa (in primis Russia ed Ucraina). Nell’ultimo triennio abbiamo assistito ad una contrazione del mercato immobiliare ticinese rispetto al quinquennio 2010-2015. Aumentano gli immobili sfitti ma, grazie ai bassi tassi ipotecari, rileviamo un’intensa edificazione di nuovi immobili.

" Per agevolare i giovani nell’acquisto della prima casa? Si tratta soprattutto di una scelta “politica”!     twitter_greenTweet

Confrontiamo ancora l’Italia al resto dell’Europa. Nel 2017, nel Bel Paese, l’età media di chi ha contratto un mutuo si aggirava intorno ai 39,7 anni. Siamo in linea con il trend europeo o siamo un popolo di persone che comprano casa troppo tardi?

L’innalzamento dell’età media di chi ha contratto un mutuo è naturale conseguenza della congiuntura economica che attraversa l’Italia. L’attuale crisi economica vede l’ingresso dei giovani nel mercato del lavoro spesso molto tardi e con inquadramenti contrattuali e salariali inferiori rispetto ai coetanei dei paesi comunitari a parità di studi e competenze.

La stabilità del posto di lavoro è “merce rara”, basti pensare alla proliferazione dei contratti atipici degli ultimi anni. Con tali premesse aumenta l’incertezza e chi dovrebbe concedere il credito – le banche – è tendenzialmente più restio a farlo. Per invertire il trend riteniamo necessario un rilancio della stabilità paese, intesa sia economicamente che politicamente, permettendo così un nuovo punto di partenza utile alla creazione di ricchezza che a sua volta, nel tempo, dispiegherà i suoi effetti anche sul mercato immobiliare.

In base alla sua esperienza, sarebbe possibile agevolare i giovani?

La scelta di agevolare i giovani nell’acquisto della prima casa è soprattutto una scelta “politica” che passa attraverso uno studio di fattibilità a livello di finanza pubblica al fine di valutare le reali possibilità di introdurre incentivi.

Per il 2018 in l’Italia sono previsti, a mezzo del Fondo di Garanzia, alcuni incentivi per la promozione della prima casa a favore dei giovani (under 35) con contratto di lavoro atipico.

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Si tratta essenzialmente di giovani che vivono in condizioni di precariato e che pertanto avrebbero difficoltà nell’accensione di un muto ipotecario. Grazie al Fondo di Garanzia è lo Stato che offre ai cittadini le garanzie per l’acquisto della prima casa.

Ritengo tale strumento un buon sostegno di politica economica a favore dei giovani anche se forse sarebbe opportuno guardare a politiche economiche che consentano di rilanciare l’economia italiana e il mercato del lavoro: queste ultime sono il vero motore trainante per il mercato immobiliare e l’accesso ai mutui ipotecari.

Perché in molti temono il mutuo? Cos’è spaventa di più secondo lei?

Credo che la “paura” sia insita in ogni tipo di investimento che comporta un certo grado di rischio e di indebitamento. Nel caso degli investimenti immobiliari il rischio che l’investitore teme maggiormente e di vedersi “crollare” il valore dell’immobile e/o di trovarsi senza le risorse necessarie alla sostenibilità del debito. Questo è ancora più vero in quei Paesi ove la politica e l’economia sono spesso in fase stagnante o di recessione.

In un economia solida ed in espansione la paura tende a diminuire. Gli immobili, negli anni pre-crisi, sono stati per molti un investimento da rendimenti interessanti.

In Svizzera il mercato immobiliare mantiene una forte attrattività anche grazie ai bassi tassi di interesse. L’accesso al credito non è tuttavia cosa semplice.  La concessione del credito per la promozione della proprietà immobiliare si basa sul concetto di sostenibilità del debito. Un'ipoteca è sostenibile quando l’acquirente è in grado di finanziare l’acquisto apportando almeno il 20% di fondi propri oltreché rimborsare almeno un terzo del debito ipotecario.

Tali basi, seppur in un certo senso restrittive, garantiscono una buona solidità al sistema immobiliare nel suo complesso.

Molti lamentano la mancata trasparenza delle condizioni, altri confessano di avere lacune culturali di base che li spingono a rifiutare qualsiasi offerta di credito. Può, a suo parere, un istituto bancario colmare questi vuoti o esorcizzare queste paure? Come?

Ritengo di si. Un’informazione chiara e trasparente dell’istituto bancario che eroga il mutuo è il primo passo per colmare lacune e paure talvolta ingiustificate. In generale l’aumento del livello di istruzione permette oggi alla maggioranza della popolazione di comprendere con facilità le principali caratteristiche dell’offerta di credito.

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Le banche sono spesso organizzate con prospetti di sintesi chiari e comprensibili anche ai non addetti ai lavori e quindi sprovvisti di specifiche competenze tecniche.

 

Basti pensare che in sede di erogazione del muto un soggetto può conoscere nel dettaglio l’esborso mensile suddiviso in quota capitale ed interessi tramite semplici prospetti forniti dalla banca stessa.

Forse in Italia si è meno propensi all’indebitamento per un “questione culturale” anche in ragione della marcata propensione al risparmio. In Svizzera l’accesso al mercato del credito è più frequente al di fuori del settore immobiliare.

Che ruolo possono giocare gli agenti immobiliari? Crede che anche chi si occupa della compravendita di proprietà possa guidare l’acquirente verso l’adozione di una linea di credito?

Coloro che si occupano di intermediazione immobiliare dovrebbero avere una conoscenza a 360 gradi del loro settore, campo d'azione che spazia da solide competenze del mercato immobiliare ma anche del mercato del credito.

L’agente immobiliare è la figura di riferimento che guida il cliente alla conclusione dell’affare e pertanto, già in sede preliminare può essere un valido “ponte” tra l’acquirente e la banca che erogherà il mutuo.

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Conoscere ed illustrare al potenziale cliente i requisiti di accesso al credito e relativo funzionamento può certamente esorcizzare almeno le prime paure.

Il content marketing è una strategia di marketing basata sull’offerta di contenuti di valore pensati per attirare lettori, informarli e quindi trasformarli in potenziali clienti. Non crede che le banche dovrebbero affidarsi a queste nuove metodologie di promozione per demonizzare certe trepidanze?

Assolutamente si. Le strategie di marketing vincenti passano attraverso la rete e la condivisione tra utenti. I social network in tale contesto sono il vero motore della divulgazione delle informazioni. Attraverso la condivisione le aziende – e quindi anche le banche – possono incrementare la loro visibilità e la percezione dei prodotti e servizi offerti.

Cambia la strategia di marketing che non passa più solo attraverso la “pubblicità e affini” ma piuttosto attraverso una chiara divulgazione dell’immagine aziendale.

 

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Sabrina Princigalli

Sabrina Princigalli

Dopo tanti anni trascorsi ad organizzare eventi di ogni tipo, lo scorso anno ho scoperto il meraviglioso mondo dell’Inbound. Fondatrice di YourTarget, oggi mi considero una Digital Marketer a 360 gradi e aiuto, con il supporto del mio team, le persone piuttosto che le aziende a trarre profitto sul web grazie ai propri valori. Nel tempo libero leggo libri di marketing, per il resto, viaggio.

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